Grundsteuer: Städte legen neue Hebesätze fest

Die Städte Nürnberg, Erlangen und Fürth legen im Oktober, Schwabach im November in ihren jeweiligen Stadtratsgremien die Hebesätze für die Grundsteuer B und zum Teil für die Grundsteuer A neu fest. Diese gelten ab Mittwoch, 1. Januar 2025. Dieser Schritt ist notwendig, da bundesweit eine umfassende Grundsteuerreform umgesetzt werden muss. Das Bundesverfassungsgericht hat am 10. April 2018 die bisherige Einheitsbewertung für verfassungswidrig erklärt. Bemängelt wurde vor allem, dass die Werte veraltet sind und deshalb die einzelnen Grundsteuerzahlerinnen und zahler ungleich behandelt werden. Daraufhin beschloss der Bundesgesetzgeber im November 2019 ein Bundesgesetz zur Reform der Grundsteuer. Es enthält eine Öffnungsklausel für die Bundesländer für landesgesetzliche Grundsteuerregelungen. Hiervon hat der Freistaat Bayern Gebrauch gemacht und das Bayerische Grundsteuergesetz vom 10. Dezember 2021 erlassen. Dieses beinhaltet einen rein flächenbezogenen Ansatz für die Bemessung der Grundsteuer ohne Berücksichtigung von Lage und Baujahr und führt zu neuen Grundsteuermessbeträgen. Die Kommunen müssen diese Reform nun umsetzen und im Januar 2025 die angepassten Bescheide verschicken.

Die individuelle Höhe der Grundsteuer setzt sich aus zwei Faktoren zusammen: Grundsteuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuer. Die Daten für die Grundsteuermessbeträge liefert das Finanzamt den Kommunen. Basis sind die Angaben der Steuerpflichtigen, die im Rahmen der Grundsteuererklärungen abzugeben waren. Der Hebesatz wird von der jeweiligen Kommune festgelegt. Im Rahmen der Grundsteuerreform wird er rechnerisch hergeleitet, um die Reform insgesamt aufkommensneutral zu gestalten. Auch wenn es vereinzelt zu Mehrbelastungen kommt, gehen in allen großen bayerischen Städten aufgrund der Reform die individuellen Grundsteuermessbeträge im Durchschnitt deutlich nach unten. Bereits zur Erreichung der Aufkommensneutralität muss deshalb der Hebesatz angehoben werden. Entsprechend dem Bund-Länder-Appell besteht der grundsätzliche Wille, die Reform aufkommensneutral zu halten, das heißt mit dem neuen Hebesatz sollen keine zusätzlichen Einnahmen generiert werden.

Das Gesamtaufkommen an Grundsteuer betrug 2023 in Nürnberg 123,86 Millionen Euro. Die Anpassung des Hebesatzes dient lediglich dazu, die durch die Reform veränderten Bewertungsgrundlagen auszugleichen und die zugehörige Einnahmebasis konstant zu halten. Für die einzelnen Steuerpflichtigen kann es allerdings sehr wohl Veränderungen bei der Steuerhöhe geben. Dies war durch das Urteil des Bundesverfassungsgerichts und durch die Gesetzgeber auch so intendiert.

Nürnberg: Die entsprechenden Berechnungen ergeben für die Stadt Nürnberg ab dem Jahr 2025 für Grundstücke (Grundsteuer B) einen Hebesatz von 780 Prozent (vorher 555). Der Hebesatz für die Grundsteuer A bleibt unverändert. Am Mittwoch, 23. Oktober 2024, entscheidet der Nürnberger Stadtrat abschließend über die Umsetzung der Grundsteuerhebesätze.

Erlangen: In Erlangen schlägt die Kämmerei den Stadtratsgremien einen Hebesatz von 625 vor. Ausgelöst durch die aktuell extrem angespannte Haushaltslage soll mit dem neuen Hebesatz wieder das Einnahmeniveau von 2019 erreicht werden (Gesamtaufkommen 2019 für die Grundsteuer B: 24,6 Millionen Euro). Damals wurde der Hebesatz von 500 auf 425 gesenkt, den zweitniedrigsten Hebesatz einer bayerischen Großstadt nach Regensburg. Bei der Grundsteuer A, die Betriebe der Land und Forstwirtschaft bewertet, ist eine Steigerung von 300 auf 425 vorgesehen. Die Entscheidung über die neue Grundsteuer-Hebesatzung trifft der Stadtrat in Erlangen am 24. Oktober.

Fürth: Aufgrund der bisher vom Finanzamt übermittelten Messbeträge ergibt sich für die Stadt Fürth ein Hebesatz der Grundsteuer B in Höhe von 660 Prozent (bisher 555 Prozent). Mit diesem Hebesatz wird das bisherige Steueraufkommen erreicht. Der Stadtrat entscheidet in seiner Sitzung am 24. Oktober 2024 über die neuen Messbeträge.

Schwabach: Das Gesamtaufkommen der Grundsteuer für die Stadt Schwabach wird sich 2024 auf rund 7,14 Mio. Euro belaufen. Die Stadtkämmerei ermittelt noch bis Mitte November die neuen Hebesätze, da derzeit der Kämmerei noch rund ein Achtel der Grundlagenbescheide nicht vorliegen. Nach derzeitigem Stand geht die Stadtkämmerei bei der Grundsteuer B von einer leichten Steigerung des derzeitigen Hebesatzes von 450 % aus, da die Summe der Grundsteuermessbeträge geringer ausfällt als nach bisherigem Recht. Über den neuen Hebesatz berät der Schwabacher Stadtrat in seiner Sitzung am Freitag, 22. November. Die Bescheide an die Grundstückseigentümer werden voraussichtlich im Januar/Februar 2025 erlassen.

Das Finanzamt ermittelt den Äquivalenzbetrag (Grundsteuer B) beziehungsweise den Grundsteuerwert (Grundsteuer A), der die Grundlage für die Berechnung der individuellen Grundsteuer bildet. Dieser Wert wird anhand neuer Bewertungsrichtlinien berechnet, die im Rahmen der Reform eingeführt wurden. Fehlerhafte Grundsteuermessbeträge können nur durch das Finanzamt, nicht aber die kommunalen Steuerabteilung korrigiert werden. Betroffene müssen daher direkt bei ihrem zuständigen Finanzamt einen entsprechenden Antrag stellen.

Die Festlegung eines neuen Hebesatzes aufgrund der Grundsteuerreform unter dem Gesichtspunkt der Aufkommensneutralität ist wegen unterschiedlicher Faktoren mit Unwägbarkeiten behaftet. Etwa 10 Prozent der Messbeträge wurden bislang noch nicht festgesetzt, von den vorliegenden sind nach Schätzungen des Bayerischen Städtetags bis zu 20 Prozent fehlerhaft. Die Kommunen gehen deshalb davon aus, dass nach der Zustellung der Bescheide bei vielen Steuerpflichtigen der Grundsteuermessbetrag noch korrigiert wird. Bei der Berechnung der Hebesätze wurde dies berücksichtigt.